Condotel là khách sạn, đừng ru ngủ nữa!

(Thị trường) - Phải đưa condotel về lại bản chất của nó là khách sạn, không liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

Luật sư Trương Anh Tú (Văn phòng luật sư Trương Anh Tú, Đoàn Luật sư Hà Nội), người dành nhiều tâm huyết nghiên cứu về condotel  nêu ý kiến.

Ra nghị định vì ai?

PV: Đại diện Bộ Xây dựng vừa cho biết, Bộ đang nghiên cứu và sẽ trình Chính phủ các quy định về quản lý vận hành condotel, dự kiến ban hành đầu năm 2019. Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về động thái này? Với những diễn biến trên thị trường condotel thời gian qua, việc có một hành lang pháp lý cho condotel có ý nghĩa như thế nào?

LS Trương Anh Tú: Dường như Bộ Xây dựng đã hơi nhiệt tình thái quá trong công tác quản lý ngành của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch.

Condotel bản chất là khách sạn, ngành du lịch đã có những quy chế, quy định để điều chỉnh. Bộ Xây dựng - một bộ ngoài lĩnh vực du lịch, lại đi chắp bút cho Chính phủ trong công tác quản lý condotel liệu có phù hợp với pháp luật về tổ chức hệ thống hành chính?

Sự bức thiết phải ra đời về văn bản hướng dẫn quản lý vận hành condotel hay không là tùy từng góc nhìn. Ở góc nhìn của Bộ Xây dựng, nếu xây nhà ở thì đã có hệ thống pháp luật về nhà ở, còn ở góc nhìn của Bộ VH-TT-DL, nếu xây khách sạn thì đã có hệ thống pháp luật về du lịch. Còn ở đây, tính bức thiết lại nằm ở bộ phận những chủ đầu tư condotel chứ không phải là nhu cầu đòi hỏi thực sự của hệ thống pháp luật Việt Nam.

Condotel la khach san, dung ru ngu nua!
Luật sư Trương Anh Tú

 PV: - Thưa ông, cho đến nay, khâu vướng mắc nhất trong việc mua bán condotel là khách hàng bỏ tiền ra để mua căn hộ condotel nhưng việc mua bán này chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận, chưa có văn bản pháp luật quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng lại phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch. Người mua căn hộ condotel là chủ nhưng lại không có quyền quyết định tài sản của mình. Hệ quả là chủ đầu tư vẫn là chủ quản lý condotel sau khi đã bán cho khách hàng và hưởng số tiền quản lý.

Theo ông, nếu ban hành nghị định hướng dẫn quản lý vận hành condotel, vướng mắc này có hóa giải được không? Chúng ta nên làm như thế nào để đảm bảo lợi ích của khách hàng mua condotel, khuyến khích người dân tham gia vào lĩnh vực bất động sản có khả năng phát triển nóng trong thời gian tới này?

LS Trương Anh Tú: - Thời gian trước, nhiều bộ ngành đã có đề xuất sửa bốn luật: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng để cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel. Tuy nhiên, theo tôi, dù có sửa luật, pháp lý của condotel vẫn không thể đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành, bởi vẫn còn đó Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp.

Khi nguyên lý đã mâu thuẫn, dù có sửa trăm luật để condotel được công nhận thì cuối cùng rất nhiều vấn đề pháp lý sẽ nảy sinh mà không thể có cách nào giải quyết triệt để. Và cũng không thể hạn chế những rủi ro mà loại hình căn hộ này mang lại.

Đối với các condotel, giải pháp tốt nhất là các dự án đã triển khai xây dựng và đưa vào giao dịch trên thị trường thì chủ đầu tư buộc phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước tương tự như các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng khác, dự án condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và khu condotel phải trở thành khu dân cư. Trong trường hợp này, các condotel sẽ không phải là khách sạn nữa, mà trở thành khu dân cư, phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà ở.

Condotel la khach san, dung ru ngu nua!
Hiện cả nước có hơn chục ngàn căn condotel đã và đang xây dựng.

Thứ hai, đối với các dự án được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc chưa đưa ra giao dịch trên thị trường, cần đưa các căn hộ condotel về đúng bản chất của nó. Tức là, phải đưa về loại hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch, đồng thời điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê căn hộ. Không nên vì tình thế bắt buộc mà sáng tạo nên những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Nếu chỉ để kích cầu cho sự phát triển của condotel, tạo tâm lý ổn định cho người mua thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xây dựng khung pháp lý đối với hợp đồng thuê phòng, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự như trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước trước đây, thay vì việc sửa luật, cố tình lái vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư.

Về vấn đề bảo vệ quyền lợi của khách hàng mua condotel, trước hết, đối với quyền lợi trong giao dịch dân sự, nhất là trong những giao dịch có số lượng giao dịch lớn, giá trị lớn và mối quan hệ pháp luật phức tạp, nhất định phải tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp luật, chuyên gia về condotel. Đó là việc đầu tiên mà những người chuẩn bị "mon men" bước chân vào mua bán condotel phải làm.

Còn đối với những khách hàng đã mua condotel, họ chỉ cần nghiên cứu những thông tin trên đó để biết được quyền và nghĩa vụ của mình đến đâu, thực tế mình đã bỏ tiền ra mua cái gì. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, khách hàng tiếp tục mời luật sư đứng ra bảo vệ quyền lợi cho mình.

Cần phải hiểu rằng, không thể có chuyện anh tham gia giao dịch mua bán những sản phẩm không phù hợp rồi đòi hỏi Nhà nước phải hợp pháp hóa. Luật pháp điều chỉnh vì lợi ích chung của xã hội, không phải cứ nhìn thấy cái gì ngoài xã hội là luật pháp phải xắn tay vào điều chỉnh.

Thứ Bảy, 11/08/2018 14:16

Báo Đất Việt trên Facebook
.
Sự Kiện