Bộ xin cấp sổ đỏ condotel: Giúp DN chơi rủi ro hơn?

(Bảo vệ người mua nhà) - Bộ TN-MT đề xuất hai phương án bổ sung quy định về chế độ sử dụng đất công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các căn hộ condotel?

Cụ thể, phương án 1, nếu công trình có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định.

Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Với phương án 2, cơ quan này đề nghị giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai, xác định đây là loại đất thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định.

Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Hiện condotel và officetel chưa được quy định cụ thể trong Luật Đất đai, mà mới chỉ xác đinh đây là một loại hình của đất phi nông nghiệp. Thời hạn sở hữu loại hình căn hộ này cũng bị giới hạn theo thời hạn thuê đất của chủ đầu tư dự án, thường là 50-70 năm.

Bo xin cap so do condotel: Giup DN choi rui ro hon?

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho người nhận chuyển nhượng.

Trước bất cập này, tỉnh Khánh Hòa đã đề xuất bổ sung thêm loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các căn hộ condotel. Tuy nhiên, đây là một khái niệm mới chưa có trong quy định của pháp luật.

Về quy chuẩn kỹ thuật, condotel đang được thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn 4391:2015. Tuy nhiên, trên thực tế, mô hình condotel lại gần giống với căn hộ chung cư hơn so với các khách sạn thông thường.

Mặc dù vậy, nếu áp dụng hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel sẽ có những điểm bất cập, đặc biệt là với những yêu cầu của nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình.

Tương tự, một số địa phương đã lo ngại officetel biến tướng thành nhà ở do loại hình căn hộ này vừa được dùng làm nhà ở dài hạn và cả văn phòng, trong khi không phải chịu bất cứ chỉ tiêu dân số, diện tích tối thiểu, các hạng mục hạ tầng kĩ thuật phục vụ cho mục đích ở như một căn hộ chung cư thông thường.

Áp lực tài chính dẫn đến chiêu bài huy động vốn

Trong một diễn biến liên quan, bàn về vấn đề này, các chuyên gia bất động sản cho rằng, việc các doanh nghiệp bất động sản ồ ạt tăng vốn bằng phương thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu là do không làm tốn chi phí của doanh nghiệp, đồng thời là kênh huy động vốn rất an toàn chứ không như đi vay tín dụng.

Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển, nguyên nhân chính là do áp lực từ nợ ngắn hạn và cần dòng tiền để xây dự án đúng tiến độ của các doanh nghiệp bất động sản, nên các doanh nghiệp đang tìm đủ cách xoay dòng tiền.

Đồng tình quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết các công ty địa ốc đang đứng trước áp lực rất lớn về dòng vốn sau khi các ngân hàng siết tín dụng.

Bởi theo quy định của Thông tư 06/2016/TT-NHNN, kể từ đầu tháng 1/2017, tỷ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn đối với các ngân hàng thương mại giảm từ 60% xuống 50%, đồng thời hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 200%.

Theo đó, việc cho vay tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại được siết chặt, điều này đè nặng lên áp lực vay vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Do đó, các doanh nghiệp bất động sản đua nhau tăng vốn điều lệ là tất yếu.

Chỉ ra thực tế, huyên gia kinh tế Luật sư – TS. Bùi Quang Tín cho hay, có 16 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên sàn có nợ đến gần 161 ngàn tỷ đồng. Chưa kể các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết và sắp niêm yết, con số nợ ngân hàng còn cao hơn.

Trong khi, tổng dư nợ phải trả của các doanh nghiệp địa ốc chiếm 64% tài sản. Còn giá trị hàng tồn kho đã tăng 15%, ở mức hơn 105.000 tỉ đồng.

“Theo đó, để cổ phiếu, trái phiếu có người mua thì doanh nghiệp bất động sản phải có uy tín trên thị trường.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp nào cũng có những “vệt đen” trên thị trường bất động sản, không dính vấn đề này cũng dính vấn đề khác, nên việc phát hành trái phiếu ra thị trường cũng không dễ lấy tiền của người đầu tư”, chuyên gia Tín nói.

Trong khi, đối với nguồn vốn lấy từ người mua bất động sản, thông qua hình thức mua bán sản phẩm hình thành trong tương lai, GS Đặng Hùng Võ nhận xét đây là hình thức huy động phổ biến và phù hợp với Việt Nam.

Tuy nhiên, GS Võ cho rằng nhược điểm cơ bản của luồng vốn này là độ rủi ro rất lớn cho người góp vốn. Đó là sự rủi ro về thời hạn, chất lượng, mẫu mã, đó là chưa kể nhiều trường hợp góp vốn rồi nhưng không nhận được bất động sản.

Trong bối cảnh đó, việc hình thành các quỹ tín thác lại chưa được đẩy mạnh, việc chứng khoán hóa dự án và doanh nghiệp vẫn còn nhiều vướng mắc, càng đẩy vấn đề huy động vốn cho bất động sản vào thế nan giải.

Sơn Ca (Tổng hợp)

Thứ Hai, 01/01/2018 08:04

Van Kien Dai Hoi
Đọc nhiều nhất
Báo Đất Việt trên Facebook
.
Sự Kiện