Hợp đồng mẫu cho condotel: Không có cơ sở?

(Bất động sản) - Luật sư Trương Anh Tú chỉ ra những lý do cho thấy không có cơ sở để soạn hợp đồng mẫu giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp condotel.

Cơ sở nào cho hợp đồng mẫu?

Liên quan đến những vụ việc rắc rối mới đây, khi chủ đầu tư dự án condotel Cocobay Đà Nẵng thông báo không thể chi trả cho nhà đầu tư mức lợi nhuận như đã cam kết, tại buổi họp báo Chính phủ ngày 2/12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết có thể sẽ kiến nghị ban hành văn bản pháp luật, hướng dẫn mẫu hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp của condotel, trong đó quy định quyền và trách nhiệm của người bán và người mua.

Trao đổi với Đất Việt, LS Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law Firm khẳng định, không có cơ sở ra hợp đồng mẫu giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp của condotel bởi không có luật quy định.

Bên cạnh đó, hợp đồng mẫu do Bộ Công thương quản lý, còn đơn vị đề xuất bản hợp đồng mẫu này phải là Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch (VH-TT-DL) vì condotel là sản phẩm của du lịch.

"Condotel, thuật ngữ về thương mại gọi đây là khách sạn, còn thuật ngữ chuyên ngành về du lịch gọi là cơ sở lưu trú, đó là lĩnh vực Bộ VH-TT-DL quản lý, còn quản lý về hợp đồng mẫu là Bộ Công thương nhằm hướng đến bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế là người tiêu dùng.

Trong lĩnh vực lưu trú, khách sạn thì có quy định về quyền, nghĩa vụ của chủ khách sạn, tiêu chuẩn khách sạn theo tiêu chuẩn Việ Nam nhưng không có quy định về khuôn khổ hợp đồng mẫu, do đó không có cơ sở để xây dựng hợp đồng mẫu", LS Trương Anh Tú phân tích.

Hop dong mau cho condotel: Khong co co so?
Cocobay Đà Nẵng vỡ trận khiến các nhà đầu tư condotel sốc nặng. Ảnh: Cocobay

Trong khi đó, thể hiện một quan điểm khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc ban hành hợp đồng mẫu giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp condotel là cần thiết bởi đã có hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, nhưng hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trong đó có condotel, thì chưa có.

Bên cạnh đó, căn hộ dịch vụ không thuần túy là nhà ở, nó có thể vừa ở vừa làm văn phòng, gần giống như officetel, cho nên codotel, căn hộ dịch vụ, officetel phải có mẫu hợp đồng.

"Mẫu hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai là mẫu chung, còn condotel phải coi đó là công trình xây dựng, một phần của công trình xây dựng, giờ thiếu mẫu hợp đồng thì phải ban hành.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng không thể tự ý ban hành mẫu hợp đồng mà phải trên cơ sở có văn bản chỉ đạo, phê duyệt của Thủ tướng, chẳng hạn do tình huống đặc thù nên có chỉ đạo mang tính thí điểm", ông Lê Hoàng Châu nói.

Chuyển condotel sang chung cư: Nguyên tắc là...

Một diễn biến khác liên quan đến Cocobay Đà Nẵng đó là, ngày 1/2/2019, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng có quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1:500 Phân khu quy hoạch số 01 - Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire với nội dung chuyển đổi căn hộ khách sạn condotel (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).

Cụ thể, chuyển đổi 1.016 căn condotel trong tổng số 1.856 căn condotel tại các công trình đang xây dựng tại Tòa nhà Cổ Cò 1, Tòa nhà Cổ Cò 2, Tòa nhà Cổ Cò 3 thành căn hộ chung cư; chuyển đổi 554 căn condotel trong tổng số 1.657 căn condotel tại công trình chưa xây dựng tại Tòa nhà Cocobay Tower thành căn hộ chung cư; chuyển đổi các công trình condotel cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH$, HH6, HH7 thành căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề.

Đồng thời, quyết định điều chỉnh cũng bổ sung một số công trình để bố trí văn phòng quản lý, công trình phụ trợ, trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại, nhà xe,... để đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người dân.

Về phía chủ đầu tư, cùng ngày, CTCP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Empire Group) có văn bản chi tiết hoá phương án xử lí với những nhóm khách hàng khác nhau, trong đó, đối với nhóm khách hàng muốn nhận bàn giao tài sản là nhà ở thì đóng phí chuyển đổi từ condotel thành nhà ở là 15% trên giá gốc.

Thành Đô cho rằng đây là chi phí để chủ đầu tư phục vụ đầu tư hạ tầng xã hội, bao gồm bố trí quĩ đất và không tính chi phí đất của tòa nhà khi chuyển đổi từ căn hộ khách sạn sang căn hộ để ở.

Dù phương án chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư và tiến hành thu 100% thuế đất đã được LS Trương Anh Tú đưa ra cách đây 2 năm nhưng ông cũng nhắc lại nguyên tắc chuyển đổi, đó là: chủ đầu tư phải nộp phí chuyển đổi, tiền sử dụng nộp cho Nhà nước, không thể nào bắt người mua phải chịu số tiền đó.

Chủ tịch Công ty TAT Law Firm chỉ ra rất nhiều lý do, trong đó có thực tế giá trị condotel bao giờ cũng cao hơn giá trị của nhà ở dù vô lý.

"Đây là cái tài của các chủ đầu tư khi họ thổi giá tài sản ảo đắt hơn tài sản thật. Người mua đã phải chấp nhận mua đắt hơn và may mắn họ không đòi lại chủ đầu tư số tiền chênh lệch, đằng này chủ đầu tư lại đòi người mua phải tiếp tục bỏ tiền túi để trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Nếu như vậy thì không có gì để bàn nữa, khi đó chẳng lẽ chủ đầu tư bán xác nhà không?

Về cơ bản, nhà được cấu thành 2 phần: phần đất và phần xây dựng; phần đất người mua phải trả 100% tiền sử dụng đất cho Nhà nước, vậy cớ gì giá nhà lại cao như vậy, trong khi trong đó phần lớn chỉ là tiền xây dựng và một phần tiền quản lý.

Tính sơ bộ, nếu chỉ có "xác nhà" không thì chỉ hết 5-6 triệu đồng/m2 tiền xây dựng, nếu 100m2 thì chỉ mất 600 triệu đồng. Tiền đất người mua trả cho Nhà nước, chủ đầu tư chỉ có "xác nhà" với giá xây dựng như tính toán ở trên, vậy tại sao khi bán đều ở mức giá ngất ngưởng 60-100 triệu đồng/m2?", LS Trương Anh Tú chỉ ra điểm vô lý.

Một điểm khác được vị luật sư chỉ ra, đó là chủ đầu tư hứa với người mua có sổ đỏ, bây giờ không có, phải tìm mọi cách chuyển đổi để cho ra sổ đỏ, đó là trách nhiệm của chủ đầu tư.

"Tương tự như khi nhà sản xuất bán một chiếc xe hơi cho người dân. Về nguyên tắc, trách nhiệm đăng kiểm để chiếc xe được phép lăn bánh theo tiêu chuẩn kỹ  thuật của quốc gia là của nhà sản xuất.

Nhà sản xuất không thể bán cho người dân 1 chiếc xe rồi người dân phải tự đi đăng ký vói Nhà nước để cho phép xe lăn bánh và xác định các tiêu chuẩn để được lăn bánh, điều đó không thể chấp nhận được", LS Trương Anh Tú nói.

Thành Luân

Thứ Tư, 04/12/2019 07:27

Van Kien Dai Hoi
Báo Đất Việt trên Facebook
.
Sự Kiện