Cơ chế đặc thù cải tạo chung cư cũ: Nếu lợi dụng...

(Thị trường) - Chuyên gia khẳng định cơ chế đặc thù chính là mấu chốt để cải tạo chung cư cũ, song vẫn phải có sự khống chế để không phá vỡ quy hoạch. 

Cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ với hơn 3 triệu m2 sàn được xây dựng trước năm 1994, trong số nhà chung cư này có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm. Thế nhưng, 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chưa đầy 3%.

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung chính sách nhằm hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan đến hoạt động cải tạo chung cư cũ. Hai địa phương là Hà Nội và TP.HCM được đề xuất chọn thí điểm cơ chế đặc thù.

Liên quan đến nội dung này, Sở Xây dựng Hà Nội đã xây dựng dự thảo Đề án Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội; trong đó, nêu rõ những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ; đồng thời đề xuất một số giải pháp về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ.

Trong các giải pháp này, đáng lưu ý có nội dung: UBND TP Hà Nội giao các nhà đầu tư đề xuất ý tưởng và lập quy hoạch chi tiết 1/500 và thành phố sẽ hoàn trả chi phí này nếu nhà đầu tư không được lựa chọn làm chủ đầu tư.

Hà Nội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép được chủ động quyết định việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, mật độ dân số) tại 4 quận nội thành thuộc khu vực nội đô lịch sử thay vì phải báo cáo được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận.

Trao đổi với Đất Việt, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định, cơ chế đặc thù chính là vấn đề mấu chốt để cải tạo chung cư cũ, tuy nhiên không phải đồng ý cho địa phương cơ chế đặc thù rồi thì cho phép doanh nghiệp thoải mái vống lên bao nhiêu thì vống. 

Để quy hoạch không bị phá vỡ, địa phương - sau khi được giao cơ chế đặc thù rồi, phải xác định các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, và yêu cầu doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ phải tuân thủ.

"Doanh nghiệp nào cũng muốn làm thật tối đa để thu lợi nhiều, do đó nếu đẩy hết sang cho doanh nghiệp thì vô cùng nguy hiểm", ông Đính nói.

Co che dac thu cai tao chung cu cu: Neu loi dung...
Một khu tập thể cũ nằm trên đường Thanh Nhàn, phường Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng. Ảnh: TTXVN

Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dẫn đề xuất UBND TP Hà Nội giao các nhà đầu tư đề xuất ý tưởng và lập quy hoạch chi tiết 1/500 làm ví dụ. Việc giao cho doanh nghiệp đứng ra lập quy hoạch là nhằm thực hiện xã hội hóa, dùng nguồn lực của doanh nghiệp để tham gia vào quá trình xây dựng quy hoạch do Nhà nước không có quá nhiều kinh phí cũng như không có nhiều nhân sự để thực hiện việc này.  

Thực tế, từ năm 2016, 19 doanh nghiệp đã được giao lập quy hoạch chi tiết 1/500 cải tạo, xây dựng lại các chung cư, tập thể cũ trên địa bàn Hà Nội.

Dù đã có khung pháp lý về cải tạo chung cư, thế nhưng phần lớn phương án mà các doanh nghiệp được giao lập quy hoạch nêu trên đưa ra đều phá vỡ quy hoạch chung, vượt tầng cao và tuân thủ quy hoạch dân số. 

"Vấn đề ở chỗ doanh nghiệp phải dựa trên những chỉ tiêu đặc thù nào? Hà Nội phải chỉ ra rằng Thành phố cho phép doanh nghiệp nghiên cứu, xây dựng quy hoạch ở phạm vi nhất định với tầng cao, mật độ dân số, hạ tầng... thế nào? Khi thiết kế như vậy sẽ dẫn tới có bao nhiêu dân cư, các hệ thống dịch vụ kèm theo ra sao; sự thay đổi đó tác động như thế nào tới hạ tầng xung quanh chung cư đó? Giải pháp doanh nghiệp đưa ra để giảm thiểu, hạn chế hay triệt tiêu các ảnh hưởng tiêu cực tác động lên hạ tầng, xã hội là gì?...

Cho nên, để lợi ích của dự án, của doanh nghiệp song hành với lợi ích của xã hội, của thành phố thì không thể bảo doanh nghiệp "cứ làm đi", thành phố sẽ xem rồi phê duyệt. Nếu như vậy thì đương nhiên doanh nghiệp sẽ vống lên hết", ông Nguyễn Văn Đính chỉ rõ.

Một điểm khác vị chuyên gia cho rằng cần làm rõ, đó là Hà Nội đề xuất được chủ động quyết định việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tại 4 quận nội thành thuộc khu vực nội đô lịch sử.

Theo ông, về quy trình, quy hoạch Hà Nội, quy hoạch phân khu tới từng địa phương đã có, do vậy cơ quan quản lý không cần làm lại quy hoạch nữa. Khi Hà Nội hay địa phương nào muốn xin cơ chế để điều chỉnh lại các chỉ tiêu trong quy hoạch thì bắt buộc phải đề xuất để cấp trên duyệt. Khi được đồng ý, lúc đó địa phương mới giao cho doanh nghiệp thực hiện và doanh nghiệp mới có cơ sở để làm. 

Để hài hòa lợi ích của các bên, theo ông Đính, có nhiều cách. Thứ nhất, địa phương có thể cho nhà đầu tư đất ở nơi khác với chính sách ưu đãi để doanh nghiệp phát triển dự án.

Thứ hai, trong trường hợp lợi ích của nhà đầu tư được giải quyết ngay ở khu chung cư cũ thì nguyên tắc là vẫn phải tuân thủ các chỉ tiêu quy hoạch đã được địa phương và cấp trên phê duyệt.

"Đô thị nhếch nhác, lụp xụp sẽ làm mất mỹ quan và sự hiện đại của nó, cho nên thay vì làm nhiều tòa lúp xúp có thể cho phép nghiên cứu dồn dân vào một chỗ bằng cách làm một tòa to đẹp để tạo điểm nhấn kiến trúc, đất thừa còn lại sẽ làm cảnh quan, công viên, hạ tầng, bãi đỗ xe, trường học, khu vui chơi, giải trí...

Dĩ nhiên làm cao tầng quá thì sẽ vi phạm quy hoạch đã được phê duyệt, cho nên phải xin cơ chế, được phép thì mới làm và không được làm sai", ông Nguyễn Văn Đính gợi ý.

Thành Luân

Thứ Hai, 28/09/2020 07:35

Báo Đất Việt trên Facebook
.
Sự Kiện