Gói tín dụng tạo lập căn nhà đầu tiên: Chưa ổn

(Thị trường) - Người trẻ mới ra trường, thu nhập bấp bênh, chưa có lịch sử tài chính ổn định, cho vay tín chấp để mua nhà là mạo hiểm, không ai dám làm.

Nêu quan điểm về đề xuất ban hành “tín dụng tạo lập căn nhà đầu tiên” cho giới trẻ theo phương thức tín chấp để mua nhà của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng những cơ sở, lập luận của HoREA là chưa thuyết phục, không khả thi.

Goi tin dung tao lap can nha dau tien: Chua on
Chua quốc gia nào cho giới trẻ mua nhà theo phương thức tín chấp. Ảnh minh họa

Chưa ai cho vay tín chấp để mua nhà

PV: Thưa ông, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét ban hành chính sách “tín dụng tạo lập căn nhà đầu tiên” cho giới trẻ theo phương thức tín chấp để mua nhà. Theo ông, đề xuất trên có phù hợp không? Trên thế giới có quốc gia nào làm như vậy chưa, vì sao?

TS Nguyễn Trí Hiếu:- Tôi chưa thấy trên thế giới có quốc gia nào cho vay mua nhà theo hình thức tín chấp cả.

Phải hiểu rất rõ khái niệm vay tín chấp tức là người vay không cần tài sản đảm bảo. Ngân hàng sẽ xác định mức độ tin cậy của người vay dựa trên thu nhập cá nhân và lịch sử tài chính của cá nhân đó để quyết định có cho vay hay không. Hạn mức vay của mỗi ngân hàng sẽ khác nhau, có thể dao động từ vài triệu đến vài trăm triệu. Tuỳ thuộc vào mức độ uy tín, tin cậy của người vay mà ngân hàng quyết định số tiền cho vay. Người vay có thể sử dụng số tiền này để sửa nhà, mua sắm, trả nợ…

Tuy nhiên, nếu vay theo hình thức tín chấp thường số tiền được vay không quá lớn, thời gian vay ngắn và lãi suất cao, không phù hợp để vay mua nhà.

Vay tín chấp mua nhà có thể xảy ra với những trường hợp thật sự đặc biệt, đó là những người có thu nhập rất ổn định, có khả năng trả nợ và có lịch sử tài chính rất tốt. Phải đạt những điều kiện rất khắt khe, ngân hàng mới đặc cách cân nhắc cho vay.

Một trường hợp khác là đối với khách hàng đặc biệt thân thiết của ngân hàng. Khi đó, tùy vào đánh giá mức độ uy tín của cá nhân đó với ngân hàng, các ngân hàng sẽ quyết định có cho vay tín chấp để mua nhà hay không và mức cho vay là bao nhiêu. Tôi xin nhấn mạnh, phải là những trường hợp rất đặc biệt, thật sự có uy tín, có năng lực tài chính và khả năng trả nợ rất tốt, mới được đặc cách để xem xét. Số này chắc không nhiều.

Không rõ đề xuất của HoREA dựa trên cơ sở nào, hoặc họ có những lý do đặc biệt nào đó chưa công bố. Nếu chỉ nhìn vào những đánh giá, khảo sát theo xu hướng để đề xuất thì sẽ không khả thi. Không thể nói rằng, giới trẻ mới lập gia đình, mới lập nghiệp có xu thế sống tự lập, có nhu cầu tạo lập “căn hộ nhỏ” thì có thể cho vay tín chấp để mua nhà. Càng không thể dựa theo xu hướng khảo sát là cứ sau mỗi 10 năm giới trẻ sẽ có thu nhập tăng lên khoảng gấp đôi thì cứ đầu tư vào giới trẻ sẽ ít gặp rủi ro. Những luận chứng, lập luận trên chưa thật sự thuyết phục.

Thông thường, những người trẻ mới ra trường, mới đi làm, thu nhập rất bấp bênh, chưa có lịch sử về thu nhập ổn định, không thể nói là ít rủi ro. Đối tượng có thu nhập ổn định, vững vàng phải là những người từ 40 tuổi trở lên, đã có công việc ổn định, có lịch sử tài chính tốt. Ngân hàng lựa chọn những đối tượng khách hàng này mới ít bị rủi ro.

Tóm lại, đề xuất cho người trẻ vay tín chấp để mua nhà là không phù hợp và quá mạo hiểm. Chắc chắn không ngân hàng nào dám đứng ra cho vay, cũng không ngân hàng nào dám mạo hiểm giải ngân cho các trường hợp như vậy. Và cũng không có quốc gia nào cho vay để mua nhà theo hình thức tín chấp cả.

PV: Liệu có thể hiểu, đề xuất của HoREA ở đây là khách hàng mua nhà sẽ dùng chính ngôi nhà đó để đảm bảo cho khoản vay? Không phải là vay tín chấp nhưng khách hàng cũng không phải có tài sản khác để thế chấp mua nhà?

TS Nguyễn Trí Hiếu:- Ở Việt Nam đã cho phép người vay được vay theo hình thức thế chấp, trong đó cho thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Về bản chất, người mua nhà mang căn nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn mua chính căn nhà đó.

Hình thức cho vay này rất phù hợp với những người trẻ mới ra trường, mới đi làm đã có thu nhập ổn định, nhưng khả năng tài chính chưa đủ mạnh để có thể mua nhà và trả tiền trong một lần. Ví dụ, một căn hộ có giá trị 1 tỷ đồng, ngân hàng cho vay khoảng 700 triệu đồng, người mua nhà chỉ phải bỏ ra thêm 300 triệu đồng nữa để được sở hữu căn hộ này. Làm vậy vừa giảm bớt được áp lực tài chính cho người mua, mà người mua vẫn có cơ hội được sở hữu nhà ở.

Tuy nhiên, để được ngân hàng giải ngân 700 triệu đồng trên, người mua nhà phải làm việc với chủ đầu tư và có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ, hợp đồng thể hiện rõ các thông tin về thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với nhà đầu tư theo quy định của pháp luật cho ngân hàng. Hợp đồng ký kết giữa người mua nhà với chủ đầu tư dự án sẽ được thế chấp cho ngân hàng để vay tiền. Ngân hàng không giải ngân một lúc tất cả 700 triệu đồng mà giải ngân theo tiến độ của dự án hoặc chỉ giải ngân khi dự án đã hoàn thành, hoặc khi chủ đầu tư tiến hành giao nhà cho người mua.

Hình thức cho vay này nhiều nước làm rất tốt. Tuy nhiên tại Việt Nam còn có hiện tượng chủ đầu tư lợi dụng, chiếm đoạt tiền đặt cọc của người mua để đầu tư vào dự án khác, thay vì phải đầu tư vào dự án người mua đã đăng ký để bàn giao nhà cho người mua theo đúng cam kết. Thậm chí có người đã đóng đủ tiền mua nhà, chủ đầu tư vẫn chưa có nhà để bàn giao.
 
Vì vậy, cần khẳng định lại Chính phủ nên hỗ trợ các ngân hàng thực hiện chính sách cho người trẻ vay vốn thông qua việc trả góp bằng quỹ lương, thu nhập hoặc tài sản của người mua được hình thành trong tương lai để mua một tài sản hiện tại, nhưng nên thực hiện cơ chế cho vay theo cách của Mỹ. Người đăng ký mua nhà chỉ phải đặt cọc khoảng 10% tổng giá trị của căn hộ. Khi dự án đã hoàn thành, người mua nhà, chủ đầu tư và ngân hàng sẽ thực hiện theo cam kết “tiền trao cháo múc”, người mua thanh toán phần còn lại, ngân hàng giải ngân và chủ đầu tư bàn giao nhà.

Nếu làm được như vậy sẽ tránh được rủi ro cho người mua nhà, đồng thời cũng ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư “tay không bắt giặc”, làm ăn thua lỗ lại ôm tiền đặt cọc của người mua đi làm việc khác.

Tránh nguy cơ trục lợi

PV: Trên thực tế, Chính phủ đã có không ít những chính sách hỗ trợ phát triển BĐS. Song tình trạng lợi dụng, trục lợi từ chính sách cũng xảy ra không ít. Điển hình trong chính sách hỗ trợ mua nhà ở xã hội, đã có nhiều người có điều kiện kinh tế khá giả vẫn luồn lách, chạy chọt để chiếm hữu các căn hộ trong dự án nhà ở xã hội rồi mua đi bán lại để trục lợi. Tình trạng trên khiến một bộ phận những người có thu nhập thấp, đối tượng chính sách có nhu cầu cần nhà ở thật sự không thể mua được nhà.

Vậy, giả sử khi thực hiện chính sách hỗ trợ người trẻ mua nhà thì những bất cập trên cần phải được nhìn nhận và rút kinh nghiệm như thế nào? Làm sao để ngăn chặn tình trạng mượn danh người trẻ tiếp cận ưu đãi, nhưng đằng sau lại thành cuộc đầu cơ cho người trẻ, làm méo mó, biến tướng cả một chủ trương tốt, thưa ông?

TS Nguyễn Trí Hiếu:- Hiện tượng lợi dụng chính sách, núp bóng những người thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ để mua nhà, đầu cơ, trục lợi thực tế đã có.

Trong mỗi chính sách hỗ trợ, luôn có những kẻ tìm cách lợi dụng kẽ hở để trục lợi. Vì thế, nếu có chính sách hỗ trợ cho người trẻ mua nhà, cũng khó tránh khỏi nguy cơ này.

Thế nhưng, nếu xảy ra tiêu cực, thì không còn tồn tại quan hệ hỗ trợ, mua bán bình thường nữa, mà đã là một hành vi vi phạm pháp luật, là hành vi lừa đảo.

Vì thế, để hạn chế hiện tượng lợi dụng chính sách để đầu cơ, tham nhũng, thì bên cạnh việc đặt ra các quy định, tiêu chí cụ thể, còn phải đặt ra các cam kết ràng buộc rất cụ thể. Những tuyên bố của người trẻ thuộc diện được hỗ trợ vay vốn mua nhà phải là những tuyên bố mang tính chất pháp lý. Ví dụ, căn nhà được hỗ trợ vay vốn mua phải là căn nhà mua lần đầu, nhà mua chỉ sử dụng cho mục đích để ở, không được phép kinh doanh hoặc sang tên, chuyển nhượng, bán lại cho người khác. Nếu vi phạm cam kết, người mua nhà sẽ bị coi là hành vi lừa đảo và sẽ bị pháp luật xử lý.

Việc xử lý các hành vi vi phạm trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam hiện nay còn lỏng lẻo, chưa nghiêm khắc. Vì thế, bên cạnh việc xây dựng các cơ chế nhằm chặn đứng các hành vi mượn danh người trẻ tiếp cận ưu đãi để mua nhà, nhưng để phục vụ mục đích, ý đồ, lợi ích cho người khác thì cần có chế tài xử lý nghiêm khắc với các hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật trong lĩnh vực bất động sản để bảo đảm tính răn đe. Khi các cơ chế xử lý sai phạm được thực hiện một cách nghiêm khắc chắc chắn sẽ hạn chế được các hành vi trục lợi từ chính sách hỗ trợ để làm lợi cho người khác.

Để thị trường quyết định

PV: Trở lại đề xuất của HoREA, hiệp hội này đề cập tới những "căn hộ nhỏ", phù hợp với thu nhập và tình hình tài chính của những người trẻ. Loại hình bất động sản này chưa có nhiều trên thị trường, đồng nghĩa phải có dự án căn hộ diện tích nhỏ để phục vụ nhu cầu trên. 

Thế nhưng, nguồn cung dư thừa của thị trường bất động sản hiện nay đang nằm ở căn hộ trung và cao cấp. Theo tính toán, lượng cung còn đủ tiêu thụ trong vòng 5 năm tới. Việc chờ đợi người trẻ có thêm thu nhập, chuyển sang căn hộ lớn hơn thì có lẽ hơi… xa vời. Như vậy, dù đề xuất giúp người trẻ mua nhà có được chấp thuận, nó cũng sẽ không giúp giải quyết bớt nguồn tồn kho căn hộ. Thực trạng này cần được nhìn nhận ra sao? Nếu không giải quyết được vấn đề tồn đọng nguồn cung bất động sản thì nguy cơ sẽ là gì, thưa ông?

TS Nguyễn Trí Hiếu:- Ở đây có hai vấn đề. Thứ nhất là có nên cho phép những người trẻ nhận hỗ trợ mua căn nhà để ở lần đầu, sau đó được chuyển sang mua căn hộ có diện tích lớn hơn khi điều kiện kinh tế tốt hơn không? Việc này có thể xem xét chấp nhận được.

Bởi nếu căn hộ mua ban đầu chỉ phục vụ mục đích để ở và khi đổi sang căn hộ mới to hơn cũng chỉ để ở thì người đang sở hữu căn hộ nhỏ có thể bán lại để mua căn hộ mới to hơn. Khi bán lại căn hộ nhỏ để mua căn hộ mới và chỉ sử dụng vào mục đích để ở thì người mua vẫn được xem xét hưởng trọn những chính sách hỗ trợ như mua căn hộ lần đầu. Vấn đề là thực hiện các cam kết, ràng buộc thế nào cho chặt chẽ, tránh tình trạng lách luật, lợi dụng chính sách để trục lợi mà thôi.

Thứ hai là lo ngại việc sẽ phải hình thành các dự án căn hộ nhỏ mới để phục vụ nhu cầu của người trẻ mua lần đầu, trong khi các dự án nhà ở có diện tích lớn hơn đang bị dư thừa. Vấn đề này phải giải quyết thế nào?

Đây lại là vấn đề liên quan tới chính sách điều tiết vĩ mô của các cơ quan quản lý. Dựa trên những phân tích, đánh giá về cơ cấu nguồn cung, các cơ quan quản lý sẽ có chính sách điều tiết cho hài hòa. Ví dụ, nếu nguồn cung nhà ở đang bị dư thừa ở phân khúc trung, cao cấp, căn hộ có diện tích lớn, giá bán cao thì phải kiểm soát chặt chẽ việc cấp phép đầu tư mới các dự án BĐS cao cấp nhằm đảm bảo cân đối cung - cầu tránh tình trạng dư thừa tồn kho, gây bất ổn cho thị trường bất động sản. Như vậy, nguồn cung có bị dư thừa hay không hoàn toàn nằm trong khả năng điều tiết của các cơ quan quản lý nhà nước.

Gói tín dụng tạo lập căn nhà đầu tiên: Không khả thi?

PV: Nhìn rộng hơn, vấn đề lớn của thị trường bất động sản hiện tại là sự không tương tích giữa lượng cung và nhu cầu thực, cả về số lượng và giá thành. Có thể hiểu nôm na, vấn đề thực sự của thị trường BĐS chính là giá căn hộ đang cao hơn năng lực tiếp cận của người dân hay không? Nếu vậy, cần phải có những điều chỉnh như thế nào, thay vì đồng tình với những lời đề xuất xin hỗ trợ từ phía các doanh nghiệp bất động sản? Nếu làm được như vậy thì tác động tích cực mang lại sẽ là gì, thưa ông?

TS Nguyễn Trí Hiếu:- Trước hết nói về vấn đề giá nhà ở hiện nay đang cao hơn so với giá trị thực. Việc này hãy để cho thị trường quyết định. Chính phủ không can thiệp vào việc điều chỉnh giá nhà ở, mà quy luật cung – cầu sẽ tự định được mức giá phù hợp. Nếu mức giá nhà đầu tư đưa ra mà người mua chấp nhận được thì nhà đầu tư bán. Ngược lại, không có người mua, nhà đầu tư phải tự điều chỉnh giảm giá xuống để bán hàng hoặc phải chấp nhận ế để chờ đợi giá lên.

Tất nhiên, cũng cần phải làm rõ các hành vi đầu cơ thổi giá, tạo ra nguồn cung ảo nhằm trục lợi để xử lý thật nghiêm. Đây là các hành vi lừa đảo, các cơ quan quản lý phải vào cuộc và truy tố trước pháp luật.

Còn về chính sách hỗ trợ cho lĩnh vực BĐS, Chính phủ chỉ nên thực hiện các chính sách điều chỉnh tài khóa chung như: giảm thuế đất, thuế giá trị gia tăng, giúp doanh nghiệp giảm bớt chi phí, hạ thấp giá nhà xuống mức vừa tầm tay của người tiêu dùng.

Vẫn phải nhắc lại yếu tố quan trọng nhất là phải có những giải pháp giám sát thị trường nhằm loại bỏ những động thái đầu cơ, lạm dụng đẩy giá lên nhằm trục lợi. Chỉ khi loại bỏ được những yếu tố tiêu cực và thị trường BĐS được vận hành theo đúng quy luật thị trường thì tự khắc thị trường BĐS sẽ trong sạch, lành mạnh. 

PV: Xin cảm ơn ông!

Vũ Lan

Thứ Hai, 27/04/2020 19:19

Van Kien Dai Hoi
Báo Đất Việt trên Facebook
.
Sự Kiện